曼谷（Bangkok）位于湄南河?xùn)|岸，南臨泰國灣，總?cè)丝诩s1600萬人，是泰國首都和最大城市，也是中南半島最大城市，東南亞第二大城市。

逾半數(shù)曼谷人有某種程度上的華人血統(tǒng)，每年都有大量游客及外國人涌入曼谷。曼谷是繁華的國際大都市，經(jīng)濟占泰國總量的44%，是東南亞的重要經(jīng)濟支柱。

隨著越來越多的中國人投資泰國曼谷，我們也有必要詳細(xì)的了解曼谷各個區(qū)域的定位與優(yōu)勢，更加合理科學(xué)的投資。

曼谷的區(qū)域劃分

決定房地產(chǎn)價值最重要的三個因素是：地段、地段、地段。

下圖是曼谷市中心（Downtown）的幾大傳統(tǒng)住宅地段：

1、Central Lumpini 中央倫披尼

2、Pathumwan 巴吞旺

3、Sukhumvit 素坤逸成熟區(qū)（CBD發(fā)展區(qū)）

4、Outer Sukhumvit 素坤逸外圍

5、Late Sukhumvit 素坤逸發(fā)展區(qū)

6、Silom / Sathorn 是隆/沙吞（老牌CBD）

7、Rama III 拉瑪三

8、Riverside 湄南河畔

9、Rama IX 拉瑪 9（曼谷新CBD）

10、Bang Sue 邦瑟 （東南亞最大的交通樞紐）

11、Thonburi 吞武里

1：Central Lumpini中央倫披尼

Central Lumpini毫無疑問是曼谷最頂級的稀缺地段，是曼谷最老牌的市中心。

1902年，泰國國王拉瑪五世——朱拉隆功大帝對曼谷市區(qū)進行了規(guī)劃。他興建了Royal Bangkok Sport Club（曼谷皇家體育俱樂部），并下令開通了Rajadamri大道，連接了曼谷的兩個區(qū)域。Rajadamri意為“皇家旨意”。

1920年，拉瑪六世興建了Lumpini Park。曼谷皇家體育俱樂部和倫披尼公園就好比美國紐約的中央公園，Rajadamri大道就好比北京的長安街，已經(jīng)超越了地段本身的價值，象征著“皇室、尊貴、地位”。

Central Lumpini的土地供應(yīng)量極度稀缺，絕大多數(shù)地塊均歸皇室所有，目前幾乎已無任何尚未開發(fā)的土地。

該區(qū)域非常豪華——眾多五星級酒店、各國大使館和大使宅邸、數(shù)個高檔購中心、一群極其顯赫的大家族和社會精英的住宅，區(qū)域內(nèi)的物業(yè)幾乎皆為奢華檔次（Luxury Segment）。

Central Lumpini的公寓均價也一直以來都是最昂貴的，越靠近Lumpini Park，均價就越高。

2：Pathumwan巴吞旺

地處土地稀缺的曼谷市中心，Pathumwan開盤的新公寓非常少。

巴吞旺于1914年規(guī)劃，現(xiàn)主要為曼谷市中心購物商圈。北面以勝利紀(jì)念碑、南面以Rama IV路、西面以Sirat高速路、東面以Thanon Rajadamri路為界。

全球第六大購物中心Central World、高端百貨Gaysorn、久負(fù)盛名的Siam Square、頂級購物中心Siam Paragon、潮牌云集的Siam Center、重新裝修的Siam Discovery、淘寶街MBK均座落于此。

此外，泰國最高學(xué)府Chulalongkorn University（朱拉隆功大學(xué)）、皇家警察局、國家體育場、泰國紅十字會等機構(gòu)均占據(jù)了Pathumwan位于市中心的大片土地。著名的泰絲之王——Jim Thompson的故居亦座落于此。

由于地處土地稀缺的曼谷市中心，Pathumwan開盤的新公寓非常少。輕軌和機場快線換乘站Phaya Thai較片區(qū)內(nèi)其它區(qū)域來說算是住宅相對來說集中的區(qū)域。

3：Sukhumvit素坤逸

沿輕軌線而迅速發(fā)展的片區(qū)，主要指由輕軌站Ploenchit至On Nut站沿線的區(qū)域。

素坤逸是曼谷市中心極為重要的一個繁華片區(qū)。非常受外國租客青睞，也是非常適合做出租投資的片區(qū)。便捷的交通和完善的生活配套吸引了很多外派員工居住于此，毗鄰輕軌的高端公寓的空置率因此很低。通常，越緊鄰輕軌線、越靠近Central Lumpini的公寓的均價越高。

輕軌站Nana是Sukhumvit沿線上的兩大紅燈區(qū)之一。這里很受歐美游客的喜歡，生活很方便，同時此地也是印度人和阿拉伯人的聚居地。但也因此臭名昭著，泰國人不太喜歡在這里安家。雖然這個區(qū)域的公寓不太容易轉(zhuǎn)售，但卻因歐美住客的龐大數(shù)量而容易出租。

輕軌站Asoke是Sukhumvit沿線上和地鐵線的換乘站。自從數(shù)年前建成了深受年輕人喜歡的Terminal 21購物中心，Asoke的人流量和人氣便成倍增長。

自從商圈The Em District（Emporium和EmQuartia）落成之后，Prong Phong地價猶如火箭一般飛漲。Prong Phong長久以來都是日本人聚居地，區(qū)域內(nèi)匯集了大量日本餐廳和高端公寓。同時，Prong Phong區(qū)域內(nèi)居住了很多名人顯貴，如泰國前總理阿披實的宅邸便座落于此。

4：Outer Sukhumvit素坤逸外圍

隨著城市的不斷擴大，Outer Sukhumvit未來也頗具增長潛力。

主要是指Petchaburi路及其以北、Rama IV路以南的小范圍片區(qū)。

雖然Petchaburi路和這個路段的Rama IV距曼谷市中心并不遙遠(yuǎn)，距人來人往的Sukhumvit路僅片刻之遙，但泰國人卻并不認(rèn)為這兩個區(qū)域算是曼谷的“好地段”（Prime Location）。

主要原因是生活配套不完善，而且由于附近沒有大型超市，買東西也不是很方便，居住的社區(qū)氛圍也不夠濃郁，此外Petchaburi路沿線沒有輕軌和地鐵線覆蓋，所以出租也就相對比較困難。

不過，隨著城市的不斷擴大，Outer Sukhumvit未來也頗具增長潛力。

5：Late Sukhumvit 素坤逸發(fā)展區(qū)

線向南延伸的周邊區(qū)域

線向南不斷延伸，住宅和商業(yè)也不斷向南拓展。這里已經(jīng)屬于曼谷的郊區(qū)，但是由于臨近地鐵線，未來的發(fā)展?jié)摿σ膊豢尚∮U。雖然周邊配套還不是很完善，但是由于總價較低，還是有不少人在此區(qū)域居住。

6：Silom/Sathorn是隆/沙吞

曼谷的CBD

是隆/沙吞是曼谷最老牌、也是真正意義上的Central Business District（CBD，中央商務(wù)區(qū)），被稱為“泰國的華爾街”，始建于1851年。這里是很多泰國大型企業(yè)的聚集地，包括正大集團、曼谷銀行等。

后來興建了很多高層公寓，生活非常方便，深受外國租客的青睞，居住于此的社會精英也越來越多。但是其“商務(wù)中心”的地位仍然不可撼動，住宅則是其次，這點與Sukhumvit正好相反。這里有眾多國際金融機構(gòu)，律所，保險公司，配套有多座甲級寫字樓，如亞洲中心，曼谷城市大廈，Sathorn廣場和AIA Sathorn等。

有數(shù)個輕軌站和地鐵站，其中要數(shù)輕軌和地鐵交匯的Sala Daeng最為繁華，與輕軌站相連的Silom Complex也為Sala Daeng聚集了更多的人氣。這里生活便利，既商務(wù)又休閑更娛樂，還毗鄰數(shù)個醫(yī)院。

7：Rama III 拉瑪三

市中心和湄南河中間的區(qū)域

拉瑪三區(qū)是位于市中心與湄南河中間的區(qū)域，該區(qū)域距離現(xiàn)有的軌道交通較遠(yuǎn)，但是沿著rama 3 路有快速公交線（BRT），主要是曼谷當(dāng)?shù)厝司幼≡诒緟^(qū)域。

8：Riverside湄南河畔

曼谷新興的奢華地段

曼谷是世界上少數(shù)河濱地段卻發(fā)展得又慢又晚的河濱城市，通常河濱城市的沿河地段早被開發(fā)殆盡，地價也居高不下。

湄南河畔沿岸有數(shù)個聞名遐邇的古跡，最著名的要屬大皇宮、臥佛寺和鄭王廟了，新開發(fā)的Asiatique也為河濱生活增色不少。

由于曼谷地處湄南河下游入海口處，河岸沒有棘手的巖灘，所以為河濱的開發(fā)提供了有利的先天條件。

這個地段擁有曼谷少有的五星級鄰里環(huán)境——希爾頓酒店、喜來登酒店、東方文華酒店、香格里拉大酒店、全球最高露天餐廳Sirocco，外加后來開的超奢華大盤ICONSIAM以及高貴冷艷的Four Seasons Private Residences，都將Riverside加持為曼谷新興的奢華地段。

規(guī)劃中的輕軌金色線也將由輕軌站Krung Thon Buri起始，途徑ICONSIAM，最后與輕軌紫色線連接。隨著城市的擴張以及各國投資客對高端公寓需求的增長，曼谷Riverside愈發(fā)繁華和奢貴將指日可待。

由于Riverside距離中央商務(wù)區(qū)Silom/Sathorn有一段距離，外加這里絕大多數(shù)的公寓都相當(dāng)高端，故不太適合出租，但非常適合長線投資。

9：RAMA 9 拉瑪

正在崛起的曼谷新CBD

區(qū)域以著名的地鐵站Rama 9為依托，主要包括：拉差達(dá)Ratchadapisek，Rama 9，拉拋Ladphrao等，是曼谷經(jīng)濟崛起的一個新CBD區(qū)域。

由于中國大使館也位于該區(qū)域，所以這里華人也較多。

該區(qū)域周邊有許多大型商場和高檔辦公設(shè)施，包括即將建成的Supper Tower，著名連鎖超市Robison、聯(lián)合利華亞太企業(yè)總部、華為總部、商辦大樓“G Tower”,以及大型寫字樓第九塔,都坐落在Supper Tower旁,可以說公寓被金融中心包圍。

區(qū)域正在興建super tower超級塔項目，高615米、共125層，預(yù)計2021年建成，將成為世界第3高樓。

Rama 9大道，東止于機場快速入口，中間腹地橫跨與曼谷素坤逸區(qū)相連，可以輕松出入曼谷各個角落。

該區(qū)域交通便利，曼谷唯一的環(huán)形地鐵經(jīng)過于此，商業(yè)配套也逐步完善，使得該區(qū)域有著較大的升值間。

10：Bang Sue

東南亞最大的交通樞紐

Bang Sue Grand Station是曼谷的一個交通樞紐，位于曼谷乍都乍縣Thoet Damri路。車站由泰國國家鐵路所有，有北部線、東北線和南部線經(jīng)過，兼具長途客運、通勤客運和貨運業(yè)務(wù)，車站未來將改建成東南亞地區(qū)最大的交通樞紐中心。

新車站將引入五條曼谷近郊軌交系統(tǒng)線路、素萬那普國際機場捷運乃至泰國高速軌交線路。

交通樞紐中心未來是泛亞鐵路三條交匯點，完工后所有要經(jīng)過馬來西亞、新加坡、柬埔寨、中國、緬甸的火車都要在該站轉(zhuǎn)運，Bang Sue Grand Station是曼谷政府斥資680億泰銖重資打造的交通樞紐中心，預(yù)計2021年完工。

落成后，預(yù)計每天將吸引人流超過30萬人次，人潮的匯聚勢必也帶來住房需求再加上房價上漲，未來的曼谷Bang Sue地區(qū)將成為下一個房產(chǎn)熱潮！

11：Thonburi 吞武里

湄南河西側(cè)的地鐵沿線區(qū)域

湄南河類似黃浦江，把曼谷分成東西兩邊，河的東岸是現(xiàn)在的曼谷王朝地盤，而河的西岸則是上一個王朝吞武里王朝的地盤。坐落在湄南河西岸的泰國故都吞武里，在 1972 年并入曼谷之前一直是個獨立省份，因此躲開了其他地方常見的現(xiàn)代開發(fā)。

雖然曼谷的多數(shù)主要旅游景點均在東岸，但如果搭乘一艘廉價的渡船去西岸冒險，呈現(xiàn)在您眼前的將是一個決然不同的曼谷。簇?fù)碇M窄的水道、未遭破壞的村莊，迷人的博物館和古雅的當(dāng)?shù)厥袌?，吞武里有眾多有趣的、不為人知的景點和活動。吞武里整個地區(qū)水道縱橫，讓游客有機會看到曼谷更為“本土”的一面。