泰國(guó)買(mǎi)房須知丨置業(yè)泰國(guó)，你有沒(méi)有考慮過(guò)這些問(wèn)題
泰國(guó)愜意悠然的生活，想必是很多人的憧憬。
藍(lán)天白云，空氣清新，氣候溫暖，人也很友善，物價(jià)也不貴。
“買(mǎi)一套泰國(guó)的房子，面朝大海，春暖花開(kāi)，該多好”
這想必是很多去泰國(guó)旅游的人會(huì)產(chǎn)生的念頭。
在這種情況下，看到房地產(chǎn)商的宣傳廣告和樣品房，再加上比較接地氣的價(jià)格，基本上都會(huì)很動(dòng)心，沖動(dòng)下手的也不在少數(shù)。
那么，究竟在泰國(guó)買(mǎi)房是個(gè)什么操作？需要考慮什么問(wèn)題呢？
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外國(guó)人可以在泰國(guó)買(mǎi)房嗎？
可以購(gòu)買(mǎi)公寓。
對(duì)于公寓這種不包含地，只包含產(chǎn)權(quán)的建筑物，開(kāi)發(fā)商被允許以產(chǎn)權(quán)形式向外籍人士出售建筑物的全部可銷(xiāo)售建筑面積的49％，其余51％必須售予泰國(guó)公民或者泰國(guó)公司。
在泰國(guó)購(gòu)買(mǎi)的公寓，可持有永久產(chǎn)權(quán)，與泰國(guó)人業(yè)主享有同等的大樓權(quán)益，且目前并沒(méi)有 交易限制，買(mǎi)入賣(mài)出的稅費(fèi)也與泰國(guó)人一樣并沒(méi)有外國(guó)買(mǎi)家額外的稅費(fèi)。
2
是不是一定要在泰國(guó)買(mǎi)房？
準(zhǔn)備自住而不是投資的，一定要問(wèn)一下自己，一年到底會(huì)在泰國(guó)住多久。
如果說(shuō)一年只住不到一周時(shí)間，那你可以算下賬，到底是住酒店劃算，還是買(mǎi)房劃算。
如果你會(huì)不定期在泰國(guó)住三五個(gè)月或者想要常住，而且有時(shí)間去打理、出租你的房屋，或是有專(zhuān)業(yè)的本地管理公司幫你出租打理的話，那就可以考慮入手了。
準(zhǔn)備投資
投資的初衷是獲得收益，這里說(shuō)的主要是長(zhǎng)期持有期間的租金收入，泰國(guó)的樓市比較平穩(wěn)，沒(méi)有重大事件發(fā)生，不會(huì)出現(xiàn)大漲大跌，想短線炒作低買(mǎi)高賣(mài)一二年就要換手的就不建議考慮了。
Tips：
公寓在持有5年內(nèi)交易會(huì)有一筆特種營(yíng)業(yè)稅（按評(píng)估價(jià)3.3%計(jì)）征收;
根據(jù)持有年限，個(gè)人所得稅也有相應(yīng)的遞進(jìn)式算法;
所以短期內(nèi)的轉(zhuǎn)讓會(huì)增加稅費(fèi)
泰國(guó)有沒(méi)有房?jī)r(jià)普漲且平均每年的自然漲幅數(shù)據(jù)呢，
曼谷房?jī)r(jià)走勢(shì)可謂是泰國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，上圖是曼谷核心商圈熱門(mén)板塊的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)走勢(shì)數(shù)據(jù)，我們從2006年至2012年的數(shù)據(jù)看到這六年間，曼谷的房?jī)r(jià)基本上是非常平穩(wěn)的，自2013至今長(zhǎng)線看漲，一路走高，只是漲幅比例100%，平均下來(lái)，每年8-10%之間，當(dāng)然，這個(gè)數(shù)據(jù)是基于新房在售的報(bào)價(jià)統(tǒng)計(jì)。個(gè)案情況仍然需要個(gè)案分析了。
至少?gòu)?018年開(kāi)始，價(jià)格走向高位后，一直處于橫盤(pán)中，如果新過(guò)戶就要將二手公寓要出手，除非當(dāng)時(shí)入手的價(jià)格非常美麗，不然，加上轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)，想要快速成交依然需要讓價(jià)。
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投資能不能達(dá)到你期望的回報(bào)率？
租金水平，以曼谷為例，過(guò)去的6-8%是房?jī)r(jià)和市場(chǎng)供應(yīng)沒(méi)有到達(dá)目前峰值時(shí)的情況，應(yīng)該是在2015年以前，是可以達(dá)到這個(gè)水平，此后，房?jī)r(jià)漲幅較過(guò)去加快了一些，特別是核心商圈和軌道交通沿線的土地價(jià)格漲幅較快，以及市場(chǎng)供應(yīng)加大力度等因素，房租水平并沒(méi)有太大上漲，2020年以來(lái)，曼谷的租金收益已經(jīng)低于5%了。
但是，穩(wěn)定的收租方式一般還是年租來(lái)計(jì)，曼谷是核心城市，綜合需求多，長(zhǎng)租年租需求較多，其他旅游城市的淡旺季需求起幅大以及長(zhǎng)租需求相對(duì)弱，公寓的短期租賃較多，比如月租，三個(gè)月租，半年租。
這里也有一個(gè)思路給大家參考，買(mǎi)一間公寓，用其一年的租金收入，來(lái)做在泰國(guó)期間的支出，比如，一年的租金凈收入是2萬(wàn)元，二人往返機(jī)票4000元，在泰國(guó)租一套公寓10000元（冬季來(lái)泰租3個(gè)月每月3000元租金，加水電網(wǎng)的費(fèi)用），還有6000元可以做日常生活費(fèi)用，當(dāng)然根據(jù)消費(fèi)需求和物價(jià)水平，目前在泰國(guó)生活成本一個(gè)月可能不止2000元了。
當(dāng)然，其實(shí)很多來(lái)泰國(guó)旅居和養(yǎng)老的人群，會(huì)以租房的形式來(lái)解決居住問(wèn)題，每次來(lái)住不同的地方，今年來(lái)住公寓、明年來(lái)住別墅，今年住芭提雅，明年去清邁。所以，從租房的房客來(lái)看，養(yǎng)老旅居人群也是目標(biāo)客戶，而可以租房的方式來(lái)養(yǎng)老，也不是非買(mǎi)房不可。但是一直在泰國(guó)居住，不得不考慮這筆固定支出的話，買(mǎi)一間公寓，不要花傷筋動(dòng)骨的資金，不住的時(shí)候收租，也是房東的一種打算。
疫情的到來(lái)讓曼谷外來(lái)人口租房需求大幅下降，但供應(yīng)量依然高企不下，還有新交房的樓盤(pán)不斷增加，想要盡快出租拿到租金，房東不得不降低預(yù)期，在這段時(shí)間，空置率增加，出租周期由原來(lái)的一個(gè)月，變成三個(gè)月，甚至5至7個(gè)月，有些公寓甚至因?yàn)闆](méi)有找到合適的托管出租服務(wù)機(jī)構(gòu)一直空置。往往這個(gè)時(shí)候，是需要調(diào)整心態(tài)的，不少房東，租金降低了50%，在同一個(gè)項(xiàng)目中相同戶型，面積的掛牌房中成為低價(jià)房源，或可快于其他房源出租。
自2022年泰國(guó)入境放開(kāi)以來(lái)，非常多的企業(yè)紛紛又恢復(fù)了在泰業(yè)務(wù)，商務(wù)區(qū)、商圈的公寓出租需求明顯增加，降下來(lái)的租金也在慢慢上漲，但是，租金要漲回來(lái)，有如病來(lái)如山倒，病去如抽絲，不會(huì)在短期內(nèi)回到高位水平。
旅游城市的民宿運(yùn)營(yíng)恢復(fù)速度較快，很多房源有民宿運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)以整租月付的方式或是分成方式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，但是房源的市場(chǎng)供應(yīng)量不小，競(jìng)爭(zhēng)也激烈，這就與選擇買(mǎi)房時(shí)、地段、項(xiàng)目品質(zhì)等綜合因素有關(guān)了，需要找到靠譜的服務(wù)商。
當(dāng)然，小編這里建議，能夠以年租、長(zhǎng)租形式收租，還是尚選，相對(duì)穩(wěn)定。
旅游城市會(huì)有一些帶回租的項(xiàng)目在售，在綜合考慮項(xiàng)目各方面價(jià)值因素的基本上，可以再綜合同區(qū)域內(nèi)的同類(lèi)型產(chǎn)品的報(bào)價(jià)做個(gè)對(duì)比，看看會(huì)不會(huì)是“羊毛出在羊身上”了。
其實(shí)，在海外買(mǎi)房，大多數(shù)都是自住，收租的用途，
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在泰國(guó)買(mǎi)房不能移民如何長(zhǎng)期居??？
泰國(guó)是一個(gè)非移民國(guó)家，即使在泰國(guó)買(mǎi)房置業(yè)，也是不能獲得國(guó)籍，甚至，連永久居留權(quán)都不可以。
盡管如此，泰國(guó)是個(gè)開(kāi)放、包容的國(guó)度，還是提供了多種簽證，供鐘愛(ài)泰國(guó)的外籍人士們定期停留。
比如“泰國(guó)養(yǎng)老簽證” 。一年一簽，凡年滿50歲的外國(guó)人，在銀行有80萬(wàn)泰銖的存款，或有相當(dāng)?shù)氖杖胱C明，就可以申請(qǐng)養(yǎng)老簽證。
對(duì)于年齡不滿50歲，每年又想來(lái)泰國(guó)避寒躲霾的年輕朋友，“旅游簽證”可以讓你暢玩泰國(guó)二個(gè)月。
對(duì)于長(zhǎng)期住在泰國(guó)很少離開(kāi)的中國(guó)朋友，可以選擇在大學(xué)或語(yǔ)言學(xué)校學(xué)習(xí)，以獲得“留學(xué)簽證”，同時(shí)解決語(yǔ)言問(wèn)題。
當(dāng)然，最為有效的長(zhǎng)期簽證則花錢(qián)就可以辦理的“泰國(guó)精英簽”可以有5-20年的選擇，最少費(fèi)用自60萬(wàn)泰銖起，最高210萬(wàn)泰銖。（點(diǎn)擊圖片可查看詳情）
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在泰國(guó)買(mǎi)房的流程是怎樣的？
1、選房看房。
比較常見(jiàn)的方式是在網(wǎng)絡(luò)上搜索泰國(guó)房產(chǎn)資訊，找到合適的代理商咨詢進(jìn)一步了解市場(chǎng)行情或項(xiàng)目詳情，如果直接到售樓處咨詢購(gòu)買(mǎi)，大部份項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格與找代理商是一樣的， 但是會(huì)缺少專(zhuān)業(yè)代理商的全程購(gòu)房服務(wù)（市場(chǎng)了解、區(qū)域了解、購(gòu)房協(xié)助服務(wù)、合約流程的解釋、交房驗(yàn)房服務(wù)等）
我們提供在線選房前期咨詢服務(wù)，也可以遠(yuǎn)程在線看房，同時(shí)還提供陪同參觀考察服務(wù)。
在購(gòu)房前期，其實(shí)會(huì)有大量的信息搜集整理與篩選工作，這是代理機(jī)構(gòu)的價(jià)值體現(xiàn)，除非購(gòu)房者有大量的時(shí)間精力去逐一進(jìn)行詳細(xì)分析，在購(gòu)房過(guò)程中能有更多的時(shí)間精力時(shí)間去與開(kāi)發(fā)商溝通，通常我們還是建議買(mǎi)家選擇靠譜代理商來(lái)操作
2、出示護(hù)照，支付定金。
選好房子之后，就可以支付定金了，現(xiàn)場(chǎng)支付推薦刷信用卡，最好是用VISA或Master。現(xiàn)在很多項(xiàng)目也可遠(yuǎn)程操作，具體情況根據(jù)各家開(kāi)發(fā)商提供的付款方式為準(zhǔn)
3、簽購(gòu)房合同，支付房款。
這里要說(shuō)的是，在海外購(gòu)房，您需要開(kāi)辦一個(gè)海外帳戶，HK或是SGP相對(duì)方便些，開(kāi)辦泰國(guó)帳戶，需要有購(gòu)房合同，但每家開(kāi)發(fā)商提供的開(kāi)戶銀行各有不同，要求會(huì)有不同。
期房的話，首付款項(xiàng)大概是總價(jià)的20%-30%左右。這部分款項(xiàng)也可以刷信用卡支付。也可利用海外帳戶支付
TIPS：
泰國(guó)買(mǎi)房，購(gòu)房款需從海外帳戶支付（主流貨幣建議美金），轉(zhuǎn)帳至開(kāi)發(fā)商指定銀行帳戶后，會(huì)自動(dòng)結(jié)匯成泰銖。不能直接匯泰銖。因?yàn)楹Ｍ赓I(mǎi)家需憑海外匯入的FET（外匯證明）辦理過(guò)戶。
而結(jié)算匯率不是固定不變的，是浮動(dòng)匯率，同時(shí)，是以當(dāng)?shù)貐R率為準(zhǔn)，且，以開(kāi)發(fā)商帳戶結(jié)匯后實(shí)際收到的金額為準(zhǔn)，會(huì)有中間行的一些費(fèi)用，我們通常會(huì)有買(mǎi)家在支付寶、或是國(guó)內(nèi)銀行公布的匯率來(lái)計(jì)算，這樣會(huì)有產(chǎn)生實(shí)際差異。
4、交付房屋，支付尾款。
泰國(guó)是交房的時(shí)候才付尾款哈！一般開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)建設(shè)進(jìn)度，在正式完成工程前的半年，給予業(yè)主免過(guò)戶費(fèi)、免一年物業(yè)費(fèi)、免維修基金等優(yōu)惠政策吸引買(mǎi)家提前交全款。至工程接近完工優(yōu)惠力度會(huì)逐步減少。
一般期房公寓會(huì)在預(yù)售開(kāi)始的一年半至三年后交房。在支付首付后至通知交房期間不需要支付房款。
而現(xiàn)房則是需要全款支付了，開(kāi)發(fā)商會(huì)有一個(gè)月至三個(gè)月的付款周期，這些都因項(xiàng)目不同而定的。
TIPS：這里要說(shuō)明的是，在泰國(guó)，開(kāi)發(fā)商只有取得了EIA環(huán)評(píng)文件才可以正式銷(xiāo)售和開(kāi)工建設(shè)，有些開(kāi)發(fā)商會(huì)在EIA取得前進(jìn)行預(yù)售，而價(jià)格會(huì)較正式開(kāi)售給更多優(yōu)惠，這一點(diǎn)需要在購(gòu)房時(shí)了解清楚。因?yàn)橐坏╉?xiàng)目無(wú)法取得EIA，是不可能開(kāi)工建設(shè)的。
一些旅游城市的付款方式，則是根據(jù)項(xiàng)目的工程進(jìn)度付款，比如，首付25%，工程進(jìn)度完成25%再付一部份，主體建筑完工付一定比例，直至交房為止。
目前階段，曼谷在售項(xiàng)目，我們?nèi)匀唤ㄗh大家選購(gòu)現(xiàn)房，一方面，疫情以來(lái)，不少項(xiàng)目都清庫(kù)存打折促銷(xiāo)回款，我們可以以較為優(yōu)惠的價(jià)格入手，一方面，現(xiàn)房是所見(jiàn)即得不用擔(dān)心項(xiàng)目“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然，這需要買(mǎi)家有充足的資金。
5、辦理房產(chǎn)過(guò)戶。
在交房過(guò)戶期間，其實(shí)是需要進(jìn)行房屋的查驗(yàn)的，由于業(yè)主都是海外購(gòu)買(mǎi)，在這期間可能不能及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)檢查自己的房屋，可以請(qǐng)托管機(jī)構(gòu)進(jìn)行驗(yàn)房服務(wù)的，檢查房間的施工情況、設(shè)施設(shè)備的安裝使用是否正常。一些瑕疵問(wèn)題是需要讓開(kāi)發(fā)商進(jìn)行修復(fù)，并持續(xù)跟進(jìn)修復(fù)進(jìn)度的。
而過(guò)戶資料通常開(kāi)發(fā)商會(huì)以郵件的形式通知客戶進(jìn)行準(zhǔn)備。（英文），開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)做解釋工作，需要業(yè)主仔細(xì)查看清單各項(xiàng)要求，打印復(fù)印簽字原件寄出。如果通過(guò)代理商購(gòu)買(mǎi)，這時(shí)，會(huì)提供解釋和協(xié)助的服務(wù)，讓業(yè)主更順利的準(zhǔn)備這些材料。
所以，在購(gòu)房時(shí)，需要提供一個(gè)常用郵箱地址給開(kāi)發(fā)商，與房屋有關(guān)的聯(lián)系都會(huì)通過(guò)郵件進(jìn)行。
過(guò)戶的工作是由開(kāi)發(fā)商辦理，不需要業(yè)主到場(chǎng)，辦理完成之后，會(huì)通知業(yè)主。
6、業(yè)主拿到一份公共地契、一個(gè)藍(lán)本、一張?jiān)谕恋貜d登記的買(mǎi)賣(mài)合同
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最后附上 6 個(gè)小貼士
1、泰國(guó)大部分公寓不能養(yǎng)寵物哦！貓和狗都不能養(yǎng)~
2、泰國(guó)的氣候要注意。
從4月份開(kāi)始，一直到10月份，天氣都非常炎熱。但室內(nèi)全部空調(diào)馬力全開(kāi)，有點(diǎn)冰火兩重天的感覺(jué)，在商場(chǎng)里可能會(huì)體感較冷。
泰國(guó)雨季期間6-10月，下雨十分頻繁。
最為舒適的是11月至次年的2月
3、泰國(guó)生活用品采購(gòu)。
大街小巷遍地都是的7-11外，還有big c或者蓮花等大超市。食品賣(mài)場(chǎng)還有MAKRO等
當(dāng)然也會(huì)有很多海鮮市場(chǎng)、水果批發(fā)市場(chǎng)，不在市中心，長(zhǎng)期居住在泰國(guó)，這些采購(gòu)方式對(duì)有車(chē)一族而言，并不難。
4、公寓的水電費(fèi)、繳納問(wèn)題。
常住的話，電費(fèi)是比較大的開(kāi)支，空調(diào)一直開(kāi)著，做飯洗澡都是用電的，通常會(huì)在500元以上，水費(fèi)20左右。每個(gè)月賬單都會(huì)投遞到公寓的信箱里，有時(shí)候也會(huì)由物業(yè)代收，可以在交款期內(nèi)去附近的7-11繳費(fèi)，也可以用泰國(guó)銀行的APP進(jìn)行線上交費(fèi)。
在泰國(guó)，超過(guò)二個(gè)月不交電費(fèi)是會(huì)被供電局把電表拆走的，電表一拆房子里就沒(méi)有電了，需要帶著地契證明去供電局補(bǔ)交費(fèi)用后，才能來(lái)給重新安裝。
泰國(guó)的電費(fèi)，哪怕不用，每個(gè)月也會(huì)有基礎(chǔ)費(fèi)用，差不多40泰銖每月，同樣的超過(guò)二個(gè)月不交這個(gè)費(fèi)用，也會(huì)被拆走電表。
5、每個(gè)月的物管費(fèi)用。
因?yàn)榕涮自O(shè)施比較多，所以物管費(fèi)小貴，通常是10元人民幣/㎡左右，一年繳一次。
戶數(shù)越少，品質(zhì)越好的公寓，物業(yè)費(fèi)也水漲船高，常見(jiàn)的豪華公寓物業(yè)費(fèi)有80泰銖至150泰銖每平方米每月，即16元至30元左右不等。
如果出租的話，物管費(fèi)用都是房東來(lái)承擔(dān)，房客只需要付租金。
TIPS：泰國(guó)物業(yè)費(fèi)拖欠會(huì)有滯納金，拖延太久可能會(huì)收到律師信，這樣的話可能會(huì)有逾期記錄噢。
6、其他費(fèi)用
清潔費(fèi)用：別看公寓面積小，請(qǐng)人來(lái)清掃費(fèi)用不低噢，公寓里物業(yè)或有推薦，在一些社交媒體上也會(huì)有清潔公司的推送，小戶型清潔一次的費(fèi)用一般在600泰銖至1000泰銖之間。
當(dāng)然，勞動(dòng)最光榮，自己動(dòng)手豐衣足食，勤快一點(diǎn)，自己來(lái)打掃更好。
別墅的泳池、和保養(yǎng)都有專(zhuān)門(mén)的清潔公司提供服務(wù)，費(fèi)用各有不同。注意維護(hù)的房子，狀態(tài)會(huì)大有不同，就跟人的皮膚一樣，需要好好的呵護(hù)！
大樓保險(xiǎn)費(fèi)：每年1000-2000泰銖不等，有些公寓需要購(gòu)買(mǎi)，一般交房過(guò)戶一年后會(huì)出現(xiàn)帳單?？梢栽谫?gòu)房時(shí)咨詢開(kāi)發(fā)商有無(wú)此項(xiàng)費(fèi)用。
6、關(guān)于公寓的出租和管理
在泰國(guó)買(mǎi)了公寓交房后，空置期間，代繳費(fèi)用、房間內(nèi)部定期檢查、維修等這些服務(wù)，一般來(lái)說(shuō)不是物業(yè)公司的服務(wù)范圍，通常物業(yè)公司也不提供以上服務(wù)的收費(fèi)項(xiàng)目，（國(guó)內(nèi)一些旅居地產(chǎn)的物業(yè)公司會(huì)有收費(fèi)項(xiàng)目提供這些服務(wù)）
當(dāng)然，我們也聽(tīng)到過(guò)個(gè)別業(yè)主“搞定”了物業(yè)會(huì)幫忙處理。那，這個(gè)業(yè)主運(yùn)氣可以，能力也挺強(qiáng)的。
通常來(lái)說(shuō)，公寓交房后，需要進(jìn)行家居的裝修配置以盡快出租。托管團(tuán)隊(duì)此時(shí)就可以開(kāi)始承接服務(wù)了。此處屬于有償服務(wù)。
托管會(huì)收取費(fèi)用，而托管收費(fèi)與出租的服務(wù)費(fèi)是二筆支出，有些機(jī)構(gòu)會(huì)以租金的一定比例來(lái)收取托管費(fèi)，而有些機(jī)構(gòu)則是一次性按年收取，各家服務(wù)內(nèi)容大體相同，收取的費(fèi)用和收費(fèi)模式會(huì)有不同，可由業(yè)主自行選擇。
出租的服務(wù)費(fèi)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)比較一致，一般出租一年，收取一個(gè)月的租金做為服務(wù)費(fèi)，同一租客第二年續(xù)租，收取半個(gè)月租金做為服務(wù)費(fèi)，中介服務(wù)會(huì)起草合約，以及跟進(jìn)溝通，全年的進(jìn)行租客與房東之間進(jìn)行協(xié)調(diào)。
業(yè)主是否可以同時(shí)委托不同的機(jī)構(gòu)出租呢？
其實(shí)是可以的，也可以由一家公司托管，另一家公司幫忙出租。只是這樣的對(duì)接溝通工作會(huì)較有壓力。
出租服務(wù)費(fèi)是出租成功后收取。
托管服務(wù)一經(jīng)委托，不輪房間是否出租出去，服務(wù)將啟動(dòng)，每月會(huì)有房間的檢查、費(fèi)用支出的匯報(bào)等產(chǎn)生。不少業(yè)主會(huì)同時(shí)在一家公司進(jìn)行托管和出租。
